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19 de Dezembro de 2018

Aluguel: tudo que você precisa saber sobre desocupação do imóvel

Nana Morais, Estudante
Publicado por Nana Morais
há 5 anos

Publicado por Portal do Consumidor

Aluguel tudo que voc precisa saber sobre desocupao do imvel

Alugar um imóvel demanda muitos cuidados. São inúmeros os direitos e deveres do locador e do locatário e, por essa razão, gera tanta dúvida para os consumidores. Em análise aos comentários as matérias que fizemos anteriormente sobre o tema, percebemos as questões sobre desocupação do imóvel são frequentes em nossos posts. Sento assim, recorremos à cartilha lançada recentemente pelo Procon-SP – Série Imóveis Procon-SP – Aluguel residencial– e reproduzimos as informações desse material para esclarecer os principais pontos que esse assunto abarca como, por exemplo, denúncia vazia, despejo, desocupação antes do término do contrato, entre outros, que ainda são obscuros para o consumidor.

Solicitação de desocupação a pedido do Proprietário

De acordo com a Lei, o proprietário tem o direito de pedir o imóvel durante ou após a vigência do contrato, ou seja, a qualquer momento. Nesse caso, deverá informar ao inquilino, oficialmente, por meio de um documento.

O Prazo mínimo concedido em lei para desocupação do imóvel, terminado o contrato, é de 30 dias. Entretanto, existem diversas situações previstas em lei. Nessa situação específica o Procon-SP aconselha buscar orientação jurídica receber orientação adequada.

Caso o inquilino não saia do imóvel, ou seja, se não for possível nenhum acordo de desocupação voluntária, o proprietário poderá entrar com um pedido judicial denominado “ação de despejo” e a desocupação do imóvel será decida por um Juiz. Nesse caso, se o inquilino concordar com a desocupação do imóvel, manifestando-se por meio de um advogado, no prazo de contestação, serão concedidos seis meses para a saída do imóvel.

Se o locatário respeitar o acordo, não pagará as despesas processuais e os horários do advogado do proprietário. Por outro lado, se o acordo for desrespeitado, além de arcar com as custas, receberá a ordem judicial de despejo. Nessa situação, o locatório deverá sair imediatamente do imóvel. Cabe destacar que o proprietário não tem o direito de solicitar a desocupação do imóvel à força, retirando os pertences do locatário, colocando-os na rua, a lei não dá esse direito a locador e o inquilino pode, nesse caso, acionar a polícia. Entretanto, com a expedição da ordem judicial, se o inquilino se negar a sair dentro do prazo estipulado o proprietário poderá usar de força policial para exigir o cumprimento do mandado de desocupação do imóvel.

Desocupação por vontade do inquilino

O inquilino pode sair do imóvel antes do término do contrato, desde que ele pague a multa pactuada, proporcional ao prazo total do contrato. Caso não haja nada previsto no contrato, valerá o que for determinado judicialmente. Por outro lado, há duas situações em que o locatário é desobrigado a pagar a multa: 1) se a necessidade da rescisão for por causa de transferência do seu local de trabalho, a pedido do empregador e; 2) se o contrato de locação for por prazo indeterminado. Nesses casos, basta a comunicação formal para o proprietário, com 30 dias de antecedência. Essa comunicação deverá ser feita por escrito, em duas vias, com data e assinatura do emissor do documento e do proprietário, atestando recebimento, e cada parte deverá ficar com uma cópia.

Denúncia Vazia:

Trata-se do direito do proprietário solicitar a desocupação do imóvel, sem necessidade de justificativa, após o fim da vigência do contrato, sem a necessidade de aviso prévio.

A denúncia vazia pode ocorrer:

A) Nas locações, a partir de 20/12/1991, contratadas por escrito e cujo prazo inicial de locação seja igual ou superior a 30 meses (2 anos e meio).

Nota: se o inquilino permanecer no imóvel após o prazo estabelecido no contrato, o proprietário poderá solicitar o imóvel a qualquer tempo. Serão concedidos 30 dias para a desocupação.

B) nas locações ajustadas verbalmente ou por escrito, com prazo inferior a 30 meses, se o inquilino tiver permanecido na locação por mais de cinco anos ininterruptos. Serão concedidos 30 dias para a desocupação.

Nota: As locações ajustadas verbalmente podem ser comprovadas por meio de recibos, contas de luz, testemunhas etc.

Despejo por falta de pagamento:

A falta de pagamento de aluguel e dos encargos da locação, como água, luz, condomínio, entre outros é considerada uma infração contratual e pode acarretar uma ação de despejo por falta de pagamento.

Para evitar o despejo, durante o andamento da ação o inquilino deve negociar o pagando o débito atualizado. Esse pagamento, deverá ser feito por meio de depósito judicial, que deve incluir todos os aluguéis e acessórios (condomínio, água, e o que mais houver) vencidos até então, acrescidos de multas e penalidades contratuais, quando exigíveis, mais juros de mora, custas e honorários advocatícios.

Mas esse recurso de pagar o aluguel após a ação de despejo por falta de pagamento só pode ser utilizado apenas 1 vez a cada 2 anos de locação. Se deixar de pagar o aluguel e for proposta uma ação de despejo em período inferior a 24 meses de outra ação proposta pelo mesmo motivo, o pagamento do débito não evitará o despejo.

Outros casos de desocupação

Quando o contrato de locação for inferior a 30 meses (dois anos e meio), o proprietário poderá pedir a desocupação do imóvel nos seguintes casos:

a) extinção do contrato de trabalho vinculado à locação;

b) para uso próprio, do cônjuge ou companheiro;

c) para uso residencial de ascendentes (pai, mãe, avós etc.) ou descen-dentes (filhos) que não tenham imóveis próprios;

d) para demolição e edificação;

e) para realização de obras que aumentem a área construída em, pelo menos, 20% (vinte por cento);

Também nas seguintes situações:

a) acordo formal entre as partes;

b) infração legal ou contratual;

c) falta de pagamento do aluguel e/ou encargos;

d) necessidade de reparação urgente do imóvel determinado pelo Poder Público (Prefeitura, por exemplo) que não possa ser executada com a permanência do inquilino no imóvel ou, podendo, ele se recuse a permiti-la;

e) alienação, venda ou cessão do imóvel (nestas circunstâncias, o prazo para desocupação do imóvel é de 90 dias – veja quadro a seguir);

f) extinção do usufruto ou fideicomisso (nestas situações, o prazo para desocupação do imóvel é de 30 dias).

Fonte: Série Imóveis Procon-SP – Aluguel residencial.


Fonte: http://portaldoconsumidor.wordpress.com/2014/04/03/aluguel-tudo-que-voce-precisa-saber-sobre-desocup...

23 Comentários

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"De acordo com a Lei,o proprietário tem o direito de pedir o imóvel durante ou após a vigencia do contrato,ou seja. a qualquer momento". NUNCA OUVI TAMANHA ABERRAÇÃO em meus 22 anos de corretor de imóveis.O art. da Lei nº 8245-91 estipula: O locador (proprietário) NÃO pode reaver o imóvel antes do término do contrato (sómente em situações especialíssimas).Já o locatário pode deixar o imóvel quando quiser pagando a multa estipulada em contrato proporcionalmente ao tempo do contrato não honrado. continuar lendo

O pior é que algumas pessoas acreditam em tudo o que leem... continuar lendo

Este art. foi revogado pela Lei 12.112/2009. continuar lendo

não foi revogado não... o artigo 4º está lá, vigente . continuar lendo

bom dia, sou locatária de um imóvel comercial tem 09 anos, agora preciso mudar de endereço, pelo o que pesquisei, tenho que informar o locador com 30 dias de antecedência, porém, esses 30 dias deverão obrigatoriamente ser dentro do período fechado de fechamento do mês ??? exemplo, informo ao locador dia 20 do mês corrente e vou desocupar dia 20 do mês seguinte, como ficará o valor que deverei pagar de aluguel, tendo em vista que o período fecha dia 1º de cada mês ????? Valor total ou proporcional ????

GRATA PELA ATENÇÃO. continuar lendo

Ok. Fiquei sem entender como devo avisar o locatário sobre a desocupaçao, e se por e-mail é válido? continuar lendo

Como funciona para locações comerciais? continuar lendo

"Veja estes casos: quando o proprietário do imóvel quer vender o imóvel locado com ponto comercial, ou o locatário quer vender seu ponto, e ainda o locador não quer renovar o contrato de locação. Para estes e outros casos similares a solução já está prevista em lei. Preste atenção! Vamos matar este bicho de sete cabeças e trinta unhas.

Saiba que existe o direito a proteção do ponto comercial: o contrato de locação pode ser renovado pela Justiça, ou seja, o juiz pode mandar que seja renovado o contrato, mesmo se o proprietário do imóvel não quiser. O juiz pode OBRIGAR o dono do imóvel a renovar a contrato de locação, mesmo contra a sua vontade. Mas isso não é para todo e qualquer contrato de locação com ponto comercial.

Para verificar se o ponto tem esta poderosa proteção jurídica o primeiro passo é ler o contrato, lembrando que contrato verbal é contrato, mas para o caso de proteção ao direito do ponto comercial somente existirá para CONTRATO ESCRITO.

Procure se tem PRAZO DETERMINADO. Este é outro requisito essencial para a existência da proteção do ponto. Contrato com prazo indeterminado ou sem menção de prazo algum, não tem a proteção legal para o ponto.

ATENÇÃO! Findo o prazo estipulado no contrato, se o locatário permanecer no imóvel POR MAIS DE TRINTA DIAS sem oposição do locador, fica PRORROGADA a locação nas condições ajustadas, mas SEM PRAZO DETERMINADO, perdendo assim o direito a proteção do ponto. LEMBRANDO: no contrato de locação por prazo indeterminado, o locador pode notificar por escrito que o locatário tem trinta dias para a desocupação, podendo em seguida pedir despejo, sem precisar alegar qualquer motivo. Neste caso o locatário não poderá pedir perdas e danos.

Agora verifique o tempo de permanência no imóvel. Tem que ser no mínimo de CINCO ANOS. Pode ser a soma de vários contratos escritos consecutivos. Se a permanência no imóvel é menos de cinco anos, ainda não conseguiu ter este direito a proteção legal do ponto. Dentro destes cinco anos tem que ter sido exercido comercio como mesmo ramo de negócio por pelo menos TRÊS ANOS, por exemplo: se começou com uma frutaria, mas depois de dois anos mudou seu negócio para um bar, tudo bem, a lei ampara o direito a proteção do ponto. Caso contrário, não.

ATENÇÃO! O direito de proteção do ponto é exercido pela ação renovatória, que obrigatoriamente tem que ter um advogado devidamente inscrito junto a OAB, e o prazo para entrar na Justiça é ENTRE UM ANO E SEIS MESES ANTES DA DATA DA FINALIZAÇÃO DO PRAZO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO. Se perder este prazo, perde também o direito. Então se o contrato tem a data para terminar em junho de 2013, a ação deverá ser protocolada entre junho e dezembro de 2012, nem antes, nem depois.

Se O LOCATÁRIO MORRER, o direito de renovação obrigatória passará aos seus herdeiros. Se tiver um sócio e este continuar no mesmo ramo de negócio, ele também terá direito a proteção jurídica do ponto.

No caso de SUBLOCAÇÃO, (o locatário alugar para outra pessoa, mas continuando como principal no contrato) o direito de proteção ao ponto será exercido pelos dois (locador e sublocador).

Quando o locatário ceder seus direitos contratuais a uma outra pessoa, caso por exemplo de venda do ponto com continuação do mesmo contrato, COM CESSÃO DE LOCAÇÃO, a pessoa que recebeu os direitos ao contrato, também terá o direito a proteção do ponto.

O locador NÃO ESTARÁ OBRIGADO A RENOVAR o contrato, mesmo se o locatário preencher todos os requisitos se:

1. o Poder Público, por exemplo, a Prefeitura, obrigar a realização de obras que importarem na radical transformação do imóvel;

2. quiser fazer modificações que aumente o valor da propriedade;

3. o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio, mas não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário;

4. para transferência de comércio existente há mais de um ano dele próprio, seu esposo/esposa, filhos ou pais, mas não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário;

5. a locação foi inicialmente feita já com o comércio instalado, inclusive com móveis, maquinários etc.;

6. tiver proposta melhor de locação por outra pessoa (valor mais alto), mas o atual locatário tem o direito de continuar no imóvel se resolver pagar o mesmo valor proposto.

ATENÇÃO! o locatário terá direito a INDENIZAÇÃO, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.
OUTROS CASOS DE INDENIZAÇÃO (PARA TODOS TIPOS DE CONTRATOS DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS):

1. nas benfeitorias necessárias (aquelas que se destinam à conservação do imóvel ou que evitem que ele se deteriore, como por exemplo: reparos de um telhado ou infiltração) feitas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador;

2. quando sendo previamente autorizadas pelo locador as benfeitorias úteis (obras que aumentam ou facilitam o uso do imóvel, como a construção de uma garagem, a instalação de grades protetoras nas janelas, ou o fechamento de uma varanda, tornam o imóvel mais confortável, seguro ou ampliam sua utilidade);

NÃO SERÃO INDENIZADAS: as benfeitorias voluptuárias (obras de jardinagem, de decoração ou alterações meramente estéticas), contudo, estas poderão ser retiradas, desde que para tanto não sobrevenha qualquer tipo de prejuízo para o imóvel.

OBSERVAÇÃO FINAL: não será possível o exercício do direito de renovação compulsória por um engenheiro, médico ou dentista, como pessoa física, mesmo que atendidos os demais requisitos, posto que a faculdade da renovatória só foi estendida para empresas industriais ou sociedades civis com fins lucrativos.

CONCLUSÃO: faça contrato escrito, por tempo determinado, tenha cinco anos de permanência no ponto, com três anos no mesmo ramo e entre na Justiça um ano até seis meses antes do término do contrato, você terá seu ponto protegido pela renovação compulsória. Por fim, registre o contrato de locação no Cartório de Registro de Imóveis, custa barato e assegura o direito de preferência na compra. Podendo até mesmo cobrar perdas e danos."
Fonte: http://www.tocafundoimoveis.com/2012/01/direito-ao-ponto-comercial-em-imovel.html
Espero ter ajudado! continuar lendo